倞京东REIT:这是电商与物流故事里的扩募概念

在最近的几年中，公募REITs在资本市场上受到了热烈的追捧，目前，我国的公募REITs已经涉猎了多个领域，如房屋租赁、仓储与物流、能源、园区建设、交通网络以及生态环境保护等。

早在10月30日之前，九州岛公告已经正式向国家发改委提交了REITs的申报文件，这使得市场重新对仓储物流REITs的现状产生了关注。

据了解，九州岛计划利用其大约330多万平方米的医药物流仓储资产和相关配套设施作为基础资产，逐步推出公募REITs。如果能够顺利进入市场，它有望成为国内排名第四的仓储物流REITs。

至今，已经上市的仓储物流REIEs数量为3只，它们是中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称中金普洛斯REIT）、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称红土盐田港REIT），以及岩松京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称Π京东REIT）。

在这之中，倞京东REIT成为了国内第一个民营企业仓储物流公募REIT，其成功上市的经历为九州岛通此次发布公募REITs提供了宝贵的参考。

自从今年2月8日在上海证券交易所上市以后，Π京东REIT的底层资产运营一直保持稳定，这为项目的后续扩张提供了坚实的基础。
最基础的财产
倞京东REIT在正式上市之前就受到了广泛的关注。据统计数据，该基金的计划募资总额为17.57亿元，最终的发行总额吸引了近720亿元的资金。值得注意的是，参与基金询价的网下拟认购份额是网下初始发售份额的126.04倍。

该基金向广大公众投资者募集了总计0.45亿份的资金，每份的认购价格定为3.514元，而公众的认购金额已经超过了341亿元。这也是目前国内规模最大、认购人数最多、申购对象最集中的私募股权基金。从配售的比例分析，公众发售的配售比例为0.46%，红土盐田港REIT的比例是8.80%，而中金普洛斯REIT的比例是10.04%，这些比例都远远超过了0.46%。

虽然“国内首单民企仓储物流公募REIT”的称号确实吸引了沃德京东REIT的关注，但这还不足以激起投资者如此强烈的兴趣和追捧。从市场反应来看，投资者对仓储物流板块的估值并不高，这是因为，仓储物流行业本身就属于传统制造业，在互联网+浪潮中，传统企业面临转型升级和创新发展的挑战。背后的原因不仅仅是京东集团的支持，市场更看重底层资产的稳定和可预期的表现。

作为一家仓储物流公募REIT公司，其底层资产的质量受到多个因素的影响，这些因素包括地理位置、项目的质量、租户的构成以及出租率等。在这些影响底层资产质量的重要指标中，租金是其中最为关键的一个。从地理位置的角度分析，椴京东REIT与中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT底层资产项目在选址方面的考虑几乎没有太大的差异。

总体而言，3只仓储物流REITs的基础资产项目分布在长三角、环渤海经济圈、京津冀、粤港澳大湾区和成渝经济圈等多个地理位置。对于仓储物流行业而言，这些地理位置是战略要地，不仅交通发达、经济上有优势，还能受益于相关政策的扶持。

Υ京东REIT所管理的基础资产项目涵盖了京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）的第一阶段、京东商城“亚洲一号”仓储的华中总部建设以及京东“亚洲一号”廊坊经开物流园项目。这些项目的总建筑面积为35.1万平方米，分布在重庆、武汉和廊坊三个城市。它们都是物流节点型的城市，主要集中在成渝城市群、长江中游城市群以及京津冀城市群中。

详细描述，重庆的这个项目坐落在巴南区南彭贸易物流基地，这也是“三基地三港区”中的一个；武汉项目坐落于武汉市的物流中心地带——东西湖区，其中物流行业是东西湖区三大核心产业之一；廊坊项目位于经开区，与北京市城区的距离不超过40公里，而与天津市城区的距离则是60公里，因此它被认为是京津连线的黄金分割点。

“地利”所带来的市场需求非常旺盛，因此它已经变成了创作京东REIT底层资产项目稳定运行的关键因素之一。

与周围的竞品相对照，椴京东REIT重庆项目展现出了更为卓越的整体品质。这是因为，在项目本身具备较好的品质之外，其所在区域的城市发展也为项目带来了巨大优势。不只是重庆的项目，武汉和廊坊的项目也同样如此。

经市场研究发现，这三个项目的租金单价与附近的物业相当接近，这使得更有可能吸引租户入驻。
此外， 京东REIT的三大仓储项目都是高标仓资产，与普通仓相比，高标仓最大的优点是空间利用率更高。

从租户构成的角度分析，主要的租户单位包括重庆京邦达物流有限公司、湖北京邦达供应链科技有限公司和北京京讯递科技有限公司，这三家公司都是京东物流子公司，因此租户的集中度几乎达到了100%。
从另一个角度看，该项目的租赁期限介于5-6年，这比行业的平均3年期限要高。

长时间的租赁合同为租户提供了稳定的结构，显著地减少了市场的风险，使得项目在未来几年不必过于担忧出租率和空置率等相关问题。此外，由于项目的主要租户是关联方，因此在租金收缴率等相关问题上并不需要过度思考。另外，由于公司在运营过程中不断进行着融资活动，使得公司的现金流动更加顺畅。因此，我们可以预期，椴京东REIT基金在未来的资金流动将会相对稳定。

在三个不同的仓储物流REITs中，红土盐田港REIT的租户构成与倞京东REIT有许多相似之处。前者的基础资产主要包括深圳盐田港的现代物流中心项目和世纪物流园项目，这两个项目都位于地理上的相邻位置。值得注意的是，现代物流中心项目中有44%的可租赁面积是由盐田港集团租赁的，而选择租用世纪物流园项目的只是盐田港物流控股子公司深圳市通捷利物流有限公司这一与之有关联的租户。

根据相似的租户构成，Π京东和红土盐田港这两个REIT的底层资产项目的出租率多年来一直保持在一个超过95%的高水平。椴京东REIT项目由于租户集中度较高，多年来一直达到了完全租赁的状态。

中金普洛斯REIT的租户分布比其他两个REIT更为分散，这导致在这三个REITs中，项目的出租率是最低的，并且由于资产扩募的影响，项目的整体出租率跌破了90%。

Υ京东REIT与其他两个方面的区别还体现在其底层资产是电商行业的一部分，这也意味着电商行业的未来趋势将对该基金的未来表现产生影响。

依据国家统计局的统计数据，2022年全国的在线零售总额达到了13.79万亿元，与上一年相比有4%的增长。从整体来看，网络购物发展迅猛，消费规模不断壮大，已成为我国经济新引擎、扩大内需新增长点和推动创新驱动发展新动力。在这之中，实体商品的在线零售总额达到了11.96万亿元，与去年相比有6.2%的增长，其在社会消费品零售总额中的占比为27.2%。电子商务作为一种新兴业态，正在成为消费升级的主要动力之一。据预测，2027年底，中国的电商市场渗透率有望达到32.6%。

随着电商行业的快速发展，电子商务公司对仓储和物流基础设施的需求也随之增加，这也将间接推动像快递这样的第三方物流企业对物流设施的需求，进一步促进物流园区的整体发展。

在管理团队的构成上，椴京东REIT是由王艺军、魏晨熙、张卓、于金行等专家共同管理的，他们都拥有超过5年的基础设施投资管理经验。

在市场上的表现
即使底层资产表现出色，REITs的运营也不能保证一帆风顺，它还会受到宏观环境、市场情绪、供需关系等多方面的影响。

如果你想评估一个基金的运营状况，二级市场价格是最直接的参考数据。
倞京东REIT的发行价格定为3.514元，而到11月24日为止，其收盘价格为3.498元；红土盐田港REIT的发行价定为2.3元，而在同一天的收盘价是2.276元；中金普洛斯REIT的发行价格为3.89元，而其收盘价格为3.273元。这两只基金是今年首只发行公募产品，也是国内公募产品首次以低于面值发行。不同于刚刚上市的状况，现在的三只REITs的价格都低于其发行价。

事实上，不只是三单仓储物流REITs，目前在国内上市的28只公募REITs大部分也经历了巨大的变革，仿佛坐在过山车上。

关于这一点，一些行业内的专家提到，部分公募REITs的不良业绩被市场的情绪所放大并扩散，当之前的政策红利逐渐减弱时，市场的热度也随之下降。另外，国内REITs市场的投资者构成相对单调，主要集中在保险和银行等金融机构，因此市场上很容易出现股价同时上涨和下跌的情况。

从另一个角度看，由于底层资产的作用，尽管项目的运作相对稳定，但这也导致了其缺乏足够的灵活性。
具体而言，在出租率这一方面，由于租户集中度相对较高，椴京东REIT上市后的出租率仍然维持在100%的满租水平，与此同时，红土盐田港REIT由于具有相似的租户构成，其出租率也维持在99%-100%的范围内。中金普洛斯REIT在第三季度结束时的总出租率达到了88.46%。如果考虑到已经签署的租赁合同中尚未开始出租的部分土地，那么项目的出租率可以高达90.78%。

考虑到100%的出租率和收缴率的存在，Π京东REIT在上市后的营收表现仍然保持在一个稳定的水平上。
在2020年、2021年以及2022年的前六个月中，椴京东REIT的三个主要基础设施项目的营业收入分别达到9461.92万元、1.07亿元和5315.46万元，而净利润分别为3121万元、4251.47万元和2079.56万元。

今年的三个季度收入分别达到了2319.71、2684.97、2717.13万元（从1月11日开始计算的季度数据如下），这已经完成了2023年预期收入的72%。预测的收入大约为1.07亿元，因此，为了达到这个数字，第四季度的收益需要增加到0.3亿元。考虑到第四季度将会有双十一和双十二购物节等活动，所以实现这一目标的难度相对较小。

由于该项目的主要租户是京东物流子公司，因此其在一定程度上也影响了椴京东REIT营收的表现。根据数据分析，京东物流在本年度的三个季度收入分别达到了367.28亿、410.33亿和416.63亿。有研究机构预测，京东物流在第四季度的收入可能会比去年同期增长15.6%。

作为产权类REITs的仓储物流REITs，其主要的收益来源于租赁的收益。目前，我国的仓储物流企业普遍缺乏足够的资金来进行融资租赁业务。Π京东REIT在今年的三个季度中，其租金收入分别达到了1598.21万、1842.28万和1862.52万，这些收入在总收入中的占比都在68%-69%的范围内，预计全年的租金收入将为7371.24万元。

在2019年到2022年这段时间里，椴京东REIT的三个主要项目的历史租金平均增长率达到了3%。根据招募说明书的数据，这些项目在未来5到6年的租赁期内，预计年租金增长率也将维持在3%的水平。

中期报告显示，椴京东REIT的平均月租金为28.62元/平方米，这比红土创新盐田港REIT的39.91元/平方米和中金普洛斯REIT的38.52元/平方米要低。

在今年的前三个季度，该基金的可分配资金分别是1753.62万、1790.64万、2272.21万元，而派息的比率分别是1.00%、1.02%、1.29%；在投资组合中的比重也是逐年上升趋势，尤其是在投资于债券方面的比例不断增加。总计可分配的资金为5816.47万元，其中的派息比例为3.31%。

依据募集说明书的数据，该基金预计在2023年的可分配资金将高达7026.29万元。按照基金募集的总规模17.57亿元来计算，2023年的现金流分派率预计将是4.00%，相较于去年的3.89%预测，这一数字有所下降。

在11月24日，该基金公开了其首次的分红计划。截至2023年6月30日的收益分配基准日，公募REITs的份额净值为3.5474元，可供分配的金额为3544.26万元。根据合同规定的分红比例，应分配的金额为3189.83万元。最终，基金决定分配3259万元，占总分红的92.97%。

增加募集的推测

在过去的几年中，我国发布了大量的政策来鼓励公募REITs。
关于基础设施投资基金的扩募问题，沪深交易所早在2022年4月就发布了名为《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号-新购入基础设施项目（试行）》的征求公众意见的草案；在同一年的9月，华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT和红土创新盐田港REIT作为首批四单公募REITs扩募项目提交了上市申请；在今年的6月份，首个四单扩募的项目顺利地进入了市场。

嘉实京东REIT底层资产项目作为全国第三单仓储物流公募REITs，其高集中度的承租人和关联企业作为原始权益人为其带来了稳定性，但这也带来了业绩增长和项目租金溢价等方面的一些限制。

在这样的背景下，倞京东REIT展现出了显著的扩张潜力，这种扩张也进一步推动了京东物流“投融管退”策略的持续进步。

该基金的底层资产表现与京东物流的运营状况密切相关。未来的资产扩募主要将由京东产发负责，而该基金的底层项目运营管理将由京东产发旗下的物业运营公司京东东鸿来担任。

在今年的3月份，京东产发公开了其招股说明书，并计划在港交所进行独立上市。根据公开的招股说明书，到2022年12月31日为止，京东产发已经开发、拥有或管理了219个物流园区、13个产业园区和4个数据中心，总的建筑面积达到了超过2330万平方米。其中，90%的资产分布在一线城市、卫星城市和二线城市，而大多数都是高标准的仓库。物流园区的物业建设已经完成，总计有135个物业，覆盖面积达到1485.7万平方米。

到2022年底为止，京东产发的现代化基础设施资产的平均租赁率已经超越了90%，并且大部分的有效租赁期限都超过了5年，这超出了行业的平均标准。尽管拥有大量的资产，但项目的出租表现同样出色。这是因为公司对资产有一定管理能力和经验，能将其运用到企业发展中去。因此，在京东产发旗下，可供扩募使用的资产项目具有相当高的可选性。

椴京东REIT首次推向市场的三个项目，都是67座亚洲一号智能产业园中的三个。京东产发在其招股说明书中也透露了几个表现出色的项目和公司，西安亚洲一号物流工业园区就是其中之一。

西安智能产业园在2019年开始运营，拥有近30万平方米的建筑面积，它是西北地区最大规模的智能物流中心之一，每天处理的订单量超过了50万件。

如今，ESG等理念在全球各个行业中受到了越来越多的关注，而绿色发展也逐渐成为物流基础设施未来发展的核心方向。作为物流业的一个分支,“零能耗”物流园区的概念正在被越来越多的人所接受和理解。西安亚洲一号物流工业园区被誉为中国的第一个“零碳”物流园区，而京东也有可能将其纳入扩募资产池中。